摘　要　根据我国地产市场的发育情况，参考国外经验，分析了基准地价的概念、表现形式、评估思路、影响因素、变化趋势和调整更新等，并针对存在的问题讨论了解决方法。

　　关键词　基准地价　评估　影响因素　变化趋势　调整

　　在50年代的土地改革、农业合作化和城市社会主义改造过程中，我国消除了土地私有制度，建立了社会主义土地公有制度后，土地无偿使用，不得买卖、出租，土地资产及其收益没有显化，土地无价，也就谈不上土地的基准地价。70年代末开始，随着改革开放和经济建设的发展，人地矛盾日益突出。综合运用法律、行政和经济手段来管理土地资源，就被提上了国家议事日程。为了全面推动土地使用制度改革，国家先后修改或制订了《宪法》和《土地管理法》等相关法律法规，在法律中删除了失去实效的规定，增加了土地使用权可以依法转让和国家依法实行国有土地有偿使用制度的条文，具体规定国家依法实行城镇国有土地有偿、有限期使用制度，增加了土地犯罪的内容，强化了土地有价的概念。企业改制，建立现代企业制度，明晰产权，则必然评估土地资产。所有这些都要求尽快建立规范化的、适应社会主义市场经济体制需要的土地有偿使用价格体系，尤其是居于基础地位的基准地价。

　　地价是地租的资本化，是土地收益和权利的购买价格。构成地价体系的各种地价(基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交地价以及由以上地价派生的地价)，是在土地市场管理和运行中客观存在的。城镇基准地价反映城镇整体地价水平，是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，居于基础地位，是其他地价产生的根源，是我国地价体系的核心。基准地价作为政府对地价实行宏观管理和控制的标准，中央参与地方地产收益分配的依据，评估宗地地价的基础，必须反映真正的地价水平，才能充分发挥其作用，这就要求根据影响地价的因素，实时对基准地价进行评估调整，在继承和发展中保持基准地价的动态现实性。

1　基准地价的内涵与外延

　　《城镇土地估价规程》对基准地价的定义是：“对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格。”上述定义是对商业、住宅、工业用地进行定价，这样来划分土地用途，使基准地价的适用性受到限制。它既与我国相关法规对用地类型的划分不相一致，又与实际生活中的用地类型差别甚大。

　　现在对土地分类的依据主要有三个。一是，国家土地管理局批准的《城镇地籍调查规程》，包括商业金融业用地（商业服务业、旅游业、金融保险业）、工业仓储用地（工业和仓储）、住宅用地；二是，1990年国务院55号令中所提及的五种类型：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、体育、卫生用地，商业、旅游业、娱乐业用地以及综合或者其他用地；三是，新《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，并且将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。

　　显然，基准地价定义中对应的用地类型与上面文件中的用地类型不一致。我国城镇中的用地类型已经多样化，如工业用地可分为高新技术工业用地、传统技术工业用地；住宅用地可分为安居工程住宅、一般商品住宅、别墅等；商业用地则可分为大型商贸中心、一般百货商场、专业商场和日杂商店等；写字楼可分为高、中、低档，而且写字楼不能简单地归于商业或住宅类。

　　所以，这个基准地价的定义难以全面适应土地管理规范化的需求，不能满足实际工作的需要，应予以完善。基准地价中的用地类型需要从各城镇实际出发，因地制宜地细化。在我国各城镇中，商住用地已经非常普遍，这类用地不能简单地归入商业或住宅，而应该作为一类专门的用地类型单独列出。以此为新《土地管理法》的贯彻执行提供全面、科学、实用的基准地价服务。

　　基准地价的表示，主要有两种形式：

　　――房地产市场发育不够完善阶段的大范围级别基准地价，建立在土地定级的基础上，利用级差收益或级差收益与部分房地产资料相结合测算其基准地价。

　　――城镇房地产市场比较规范、活跃条件下的小范围均质地域的区段价、区片价。

　　两者相比，后者的经济意义、市场现实性、可操作性明显优于前者。

1.1　区片价

　　区片价是基于小范围均质地域的基准地价，反映其整个范围均质地域范围内土地价格的一个总体平均水平。如果辅以一套符合当地实际情况的宗地标定地价修正系数体系，可以使土地管理部门及有关单位快速、方便、客观地评定宗地地价。

　　区片价具有客观性、实用性、再次更新的便捷性和高效性等特点。它减小了区片内的价格变化幅度和区片间的价差变化，减少了人为因素。充分反映了区域因素对地价的影响，其价差更能反映不同地段间各类用地条件的差异。区片价可随着地产市场的发展快捷更新，尤其是局部基准地价调整，从而节省了各项开支。

1.2　楼面价

　　基于单位建筑面积的楼面价，是地产市场发育到一定阶段的必然产物，具有形象、直观和公平客观的特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。楼面价作为一种经济手段，将宗地地价同建筑面积紧密结合，政府部门运用它，可用以调控城市发展方向，解决以往综合用地地价测算的不合理之处。开发商在取得土地时，不会再出现低容积率、高地价造成的不公平现象。

　　各城镇、地区对楼面价的理解和定义各有不同。常见的楼面价存在三种定义：

　　――用评估出的地面价除以特定的标准容积率得到楼面地价。

　　――将某一层楼面价格定义为楼面价，据此建立起各楼层间的比例关系。

　　――把城镇的平均容积率作为标准容积率，楼面价表现为标准容积率下的楼面平均价格。

　　一般认为第三种定义较为成熟。

2　基准地价影响因素分析

　　土地价值包括土地资源价值和资产价值，其价值量的大小，前者主要是地租量，后者是土地投资所取得的级差收益。因此，能够影响土地提供的地租量，影响土地投资所取得的收益及其还原利率的所有因素，都会直接或间接地影响地价。城镇基准地价发生变化，是影响地价的各种因素变化相互作用的结果。影响城镇基准地价的因素主要包括一般因素和区域因素，其下面又分为诸多的分因素、因子等。这些因素之间相互影响、共同作用于基准地价。

　　一般因素指对城镇土地价格高低及其变动具有普遍性影响的因素，覆盖面是整个地区，对各种用地类型的作用基本相同。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和经济因素等。一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性的影响，在这些因素的影响下，产生了地区与地区之间，乃至国家与国家之间地价水平的差异。而同一城镇内部地价水平也是有差异的，对于基准地价而言，这些差异主要是由区域因素引起的。区域因素是土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的具有地区特点的影响地价的因素。它们对城镇基准地价有决定性的影响，主要包括位置、交通条件、基础设施、环境质量、城市规划等因素。需要指出的是，对于不同的城市，影响地价的区域因素一般不会完全一样，具有自己的特色，但主要包括以上几方面的因素。另外，对于同一城镇的不同用地类型，影响地价的区域因素也不会完全相同，如住宅特别注重环境优美，基础设施完善，而商业用地则特别注重商业区位。

3　基准地价评估

　　城镇基准地价评估发展大致经历了三个阶段：

　　1) 土地有偿使用制度改革初期的城市土地定级估价阶段。

　　2) 辅以市场交易资料的城市土地定级估价阶段。

　　3) 利用市场交易资料和基本估价方法直接测算均质地域的基准地价阶段。

　　经过较长时间的发育，第三阶段的地产市场，不仅规范、活跃，而且丰富。这时基准地价的测算不必再依据土地定级，而可直接根据样点地价的分布规律，结合土地利用条件划分均质地域 （区片或区段），利用市场交易资料测算样点地价，在此基础上用基本估价方法测算均质地域地价，从而确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别基准地价，在某种意义上可以说是更宏观的均质地域及其基准地价。如南宁市1994年基准地价测算正是基于第二阶段的评估思路开展的。在经过了3年多的发展后，房地产市场交易活跃，各类用途交易资料都已经比较丰富，调整时，即把估价定级与分类多因素综合定级相结合，以市场交易资料为依据调整商业、住宅、工业三种用地类型的基准地价，淡化定级，突出估价，定级与估价同步进行，在继承原有成果的基础上求得发展。

　　《城镇土地估价规程》提供了两条土地定级估价的技术途径，即“先定级后估价”和“先估价后定级”。“先定级后估价”一般是先按照《城镇土地定级规程》的要求，收集资料，确定权重，计算分值，确定出土地级别，然后用级差收益测算结果验证土地级别划分的合理性，并以级差收益测算的结果为依据，以地产市场交易资料为参考，确定出各级土地的基准地价。整个工作过程中，联系土地定级和土地估价工作的纽带是级差收益测算。这种技术一般只适用于地产市场不发育、不活跃，经济水平较为低下的城镇，而且在实践中存在很多问题。“先估价后定级”是把《城镇土地估价规程》和《城镇土地定级规程》与城镇实际相结合，遵循基准地价调整来自城镇、服务城镇的原则，用土地条件划分均质地域，用地产市场交易资料评估基准地价。即淡化定级，突出估价，分类估价和估价定级相结合，估价定级同步进行。这种技术主要适用于地产市场发育良好，各类用地交易资料较为丰富的城镇。

4　城镇基准地价变化趋势及规律分析

　　没有加入人类劳动的土地，是仅具一元性的纯自然物土地；已经加入人类劳动的土地，是具有二元性的纯自然物与劳动产物相结合的土地，其中的纯自然物是土地物质，劳动产物则是土地资本。土地物质的价格，完全取决于垄断土地所有权、使用权前提下的土地供求；土地资本的价格则是以劳动所创造的价值为基础，并受供求关系的影响。因此，整个土地的价格，既以一定的劳动价值量为基础并持续受到劳动价值量的影响，又不断地随供求关系的变动而变动。地价变动的总趋势是上升的，其增值有三种形态：投资性增值、供求性增值和用途性增值。投资性增值指对土地进行直接、间接投资所形成的劳动价值量增加而使土地增值；供求性增值指随着经济、社会的发展，对土地的需求日益增加，形成了相对无限的需求对相对有限的土地的争夺，造成供不应求，而使地价不断增值；用途性增值指投资水平和供求状况不变，土地由低效益用途转为高效益用途时，由于收益水平提高而使地价增值。城市土地价格变动的总趋势之所以是不断上升的，其基本原因在于，在市场经济中，随着土地稀缺度不断提高和对土地投资的不断增加，土地价格出现不可逆转的增值。

5　基准地价调整

　　基准地价作为政府对地价实行宏观管理和控制的标准，必须反映真正的地价水平，才能充分发挥其作用，这就要求我们必须适时对基准地价进行调整。《中华人民共和国房地产管理法》第32条规定，基准地价应定期确定并公布。《城镇土地估价规程》（试行） 要求在土地市场发生变化或影响土地价格的各种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。原有成果使用两年，要对城镇土地价格进行全面或局部评定，更新原成果，社会经济条件发生变化，造成局部区域影响地价的因素发生重大变化的，随时进行更新。为了作好地价调整工作，各市、县土地管理部门应成立专门的机构来从事基准地价的制定工作，或者把基准地价调整作为地价评估事务所的日常工作纳入计划。同时对《城镇土地估价规程》作进一步修改和完善，基准地价调整的技术途径应在科学合理的基础上尽量简单易操作，才能符合实际情况。

　　目前，有些城市已经在着手进行基准地价调整工作，采用的方法主要是根据地价指数或监测样点的地价水平进行调整。地价指数是表示地价变动幅度的一种指标，它可以是一宗土地价格变动的指数，也可以是一个区、一个城市、一个行政区域，甚至是全国范围内整体地价变动的指数。普通地价指数为地价水平与地价基价的百分比，包括定基地价指数和环比地价指数。根据监测样点的地价水平进行调整，是对每个均质地域选取若干个能反映该均质地域的地价水平，宗地个别条件适中的典型样点，定期监测其地价水平的变化情况，以这些样点地价水平的变化作为调整该均质地域的基准地价的依据。它们只适合于对房地产市场交易资料丰富的均质地域进行调整。此外，有的地方采用的调整方法相当于重新进行一次基准地价评估，还有的地方所采用的调整方法则过于简单，完全取决于地价评估人员的经验判断，这些均是不足取的。

　　此外，在基准地价调整时，充分占有原有基准地价评估时的资料、图件、方法、工作报告和技术报告，深入分析原有基准地价成果应用过程中积累的经验、出现的各种问题，尽量邀请原来的专家组成员，使用原来基准地价评估的计算机软件升级版，在继承的基础上向前发展是十分必要的。这样，不仅可以节省大量的人力、物力和财力，而且可以收到事半功倍之成效。基准地价评估和调整工作的顺利完成与实施，不仅建立在科学的评估思路，正确的技术途径和方法，先进的计算机基准地价评估软件基础上，而且与领导的决策、政府和城镇各部门的支持程度、宣传力度具有极大的关系。因此，基准地价评估与调整技术和组织工作同样重要。

国家自然科学基金资助项目，编号 49874002。