如何确定住宅的土地产权

    公建配套设施的产权

    住宅小区内的公建配套设施是指为居民日常生活所需要的各类

商业、教育、文化、环境卫生、物业管理设施，这些设施的建造成本

已列入住宅成本，建成后产权（包括占用的土地使用权）无偿交由各

主管部门管理。这种情况在计划经济时代住宅产权和配套设施产权都

属于国家所有的情况下，本质上不会产生矛盾。但是住房实行商品化

后，个人出钱购买了住房，产权已归个人，配套设施投资全部纳入住

宅成本的传统做法就会在产权归属问题上产生矛盾。

    按公建配套设施投资资金运作模式的不同，公建配套设施的投资

可分为行政性投资、公益性投资与营利性投资。行政性设施主要有街

道办事处、工商所、税务所、派出所、学校、幼儿园、医疗站、卫生

所，这些设施的建设是政府的职能和应尽的义务，投资渠道应该通过

税收或地价来解决。

    公益性设施包括社区服务站、青少年活动室、公交站点、煤气调

压站等。这些设施随同住房一起交由物业管理公司管理，建设资金纳

入住宅成本，由购房者承担。营利性投资主要有商场、超市、餐馆、

这些设施会在运行过程中产生利润，其投资的义务应该由经营者承

担。

    所以小区内配套设施的产权问题与其投资资金的运行模式有很

大的关系，相应的土地产权也应该与不同的投资主体相一致。

    公有住宅中的土地主体

    公有住宅分产权归政府但由开发公司直接管理的直管公房和产

权归企业由企业自己管理的自管公房。直管公房主要来源于各企事业

单位向开发公司购买后又放弃产权的住宅，这类住宅很多已由开发公

司领有土地证书，住宅出售后并没有对其土地证书进行变更，也有的

是历史上一直由房管系统管理的住宅，这些住宅到目前为止很多还未

领土地证书。

    按照住房产权主体和住房所占用的土地产权主体相一致的原则，

直管公房的土地产权主体应该属地方政府。但就地级市而言，作为公

有住房产权主体的承担部门的房管系统由于区房管局和市房管局在

权利和义务上还存在着不对等的情况，公有住房产权主体的直接承担

部门仍然很难确定。

    随着住房制度改革的进一步深化，公有住房的租金水平将由福利

性租金调整为经营性租金，到时，租金提高后超过管理成本的利润与

开发公司出售商品房时产生，并且已经收回的投资利润已截然不同，

这一利润的归属将与土地产权有着直接的关系。与租金的收取主体一

样，在旧公有住房的改建问题上，具体的管理政策也因土地产权主体

的不同而有很大的差异，例如，自有土地上的住宅翻扩建可以享受很

优惠的土地管理政策，在这种情况下很多住房管理部门和开发公司已

经主张过土地权利。因此，必须尽快在土地管理工作中对公有住房的

土地产权作出明确的规定。

    “房改房”、商品房上市交易中的土地产权

    “房改房”、商品房上市交易是指购房者以低廉的价格购买公有

住房、或以市场价格购买商品房后在市场上出售的形为，由此而形成

的市场称住房二级市场。

    许多城市对住房二级市场的管制已放得很宽，“房改房”的上市

交易的条件中已取消了购买后居住年限的规定，转让过程中的税费也

降得很低。然而住房二级市场上的优惠政策在土地管理工作中却没有

办法加以落实。划拨土地和出让土地的使用权权能不同，上市交易时

有不同的限制。土地管理部门为了显示两类土地使用权的区别，规定

在划拨土地上购得的商品房上市交易时必须补缴地价。对购房户来说

显得并不公平。因为购房户在购买住宅时并没有因为土地使用权类型

为划拨土地而少付房款，况且这些划拨土地也是经国土管理部门批准

后提供给开发商建房出售的，政府凭什么要求住户在将住房上市交易

时承担一份额外的费用。

    所以，住宅二级市场中存在着划拨土地和出让土地的并轨问题，

通过并轨要正确界定不同类型的土地使用权上的住宅上市交易时的

合理负担，依法规定不同类型住宅的土地使用权的终止日期，例如二

级住宅市场中的土地使用权在转轨时的终止日期便不能规定在交易

后的70年的时间界线上。

    公有住房土地使用权到期后怎样补地价

    无论住宅商品化程度深化到何种程度，公有住宅仍会大量存在。

这些公有住宅主要为没有出售给住户的旧式公房和廉价租给困难户

居住的新建的安居房等。表面上公有住房的产权自然为国有产权，既
然为国有产权就无所谓补地价。但事实上我国公有住房的土地产权十
分模糊，与土地产权主体的确定紧紧地联系在一起的公有住宅到期后
的补地价问题也就变得无从着手。这个问题有待我国的住宅市场中建
立起了真正的住宅租赁市场，明确了租金的受益主体后才能从根本上
解决。
    这个问题可以根据不同类型的住宅通过制定相应的楼地价补差
修正系数来加以解决。
    （国土资源报  丁卜力  吴勇）