建设水平一流的估价师队伍

——就土地估价师资格考试制度建设访部土地利用管理司司长、

中国土地估价师协会副会长廖永林

　　2006年11月22日，《土地估价师资格考试管理办法》（国土资源部令第35号）公布，标志着土地估价师资格考试制度的改革。改革至今已举办了5次考试，这一历程值得回顾；明年港澳永久性居民将可参加全国统一考试，土地估价师资格考试制度安排将进一步完善，土地估价行业的发展空间将大为拓宽。
　　建立一支服务于社会主义市场经济水平一流的土地评估队伍
　　问：土地估价师资格考试在行业建设中起到了重要作用，当年建设这项考试制度的背景是什么？
　　答：我国的土地估价师资格考试制度是在土地使用制度改革中应运而生并不断完善的。土地使用制度改革旨在将土地要素由计划经济时期的无偿、无限期、无流动使用的“三无”状态变为市场经济条件下的“三有”状态，其基础和结果都涉及土地的质量和价值问题，要科学显化和量化土地质量和资产价值，建立一支服务于社会主义市场经济的土地评估队伍成为改革初期土地管理的首要工作之一。改革催生了土地估价师资格考试制度。1993年2月，原国家土地管理局发布实施了《土地估价师资格考试暂行办法》，创立了土地估价师资格考试制度。次年出台的《城市房地产管理法》为此制度的确立进一步提供了法律依据。
　　近20年的实施，考试制度不断完善，对土地估价师队伍的成长和行业发展壮大功不可没。通过考试取得土地估价师资格的人数已超过3万人，其中一半在约2600家土地评估机构中执业。经过培育和规范，土地评估业已发展成为社会主义市场经济中不可或缺的重要社会中介行业之一，在深化土地使用与管理制度改革、显化土地资产价值、规范企业改制、推进土地调控与促进房地产市场健康发展、加强证券市场建设、保障国家土地税收，以及协助司法仲裁、审判等诸多方面发挥着日益重要的作用。
　　考试制度建立10年后的2003年，国务院将土地估价师明确为适应目前我国社会主义市场经济发展客观需要而设置的六类专业评估资格之一。
　　2006年11月，国土资源部在总结改革土地估价机构和人员监管方式成果经验的基础上，对实施了13年的土地估价师资格考试制度进行调整并进一步规范，以部门规章形式发布《土地估价师资格考试管理办法》，即大家常说的35号令，自2007年1月1日起施行。相对以往规定，35号令作出了一系列新的制度设计安排，主要包括明确中国土地估价师协会为考试组织实施主体、放宽报考条件、确立年度考试和成绩发布时间与渠道、设计成绩滚动有效期、增设实践考核和执业登记制度等。目前按照35号令的规定已举办了5次考试，社会反响良好，今年的考试成绩将于近日通过部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》和中估协网站同时发布。
　　问：自35号令颁布以来，这项考试制度改革的成功可以从哪几个方面看？
　　答：回顾近5年的考试制度改革历程，应当说改革是成功的。
　　一是通过这项改革，使土地估价师的选拔机制更加稳定、规范和有效。35号令颁布之后，土地估价师资格考试作为一项国家制度的定位更加明确，地位进一步巩固，社会认可度大大增强，这与考试管理制度密不可分。35号令对土地估价师资格考试的决策、组织、管理，以及监督，都有一系列的明确规定，而在这些规定范围内，作为组织实施机构的中国土地估价师协会又配套制定了若干管理制度及工作流程，保障了考试工作的规范、稳定、有效地运行。比如说，每年考试公告的发布、考试时间、考试流程、考试大纲及试题类型，以及考试成绩的公布等，基本上都在一个相对固定的时间段。规范的制度也带来了稳定的结果，比如每年参考的人数，甚至整体考试成绩等，都相对稳定。
　　二是这个改革制度的出台，使土地估价师考试面向社会的程度更大。之前，报考人员更多来自土地管理系统，由于报名条件的放宽，现在完全不一样了，吸引了大批来自各行各业的人员，报考主体更加多元化。其中，年轻人的比重逐年增加，也成为一大特点。这一方面是因为放宽了专业上的限制、学历的限制以及毕业时间的限制；另一方面是因为，这个制度设计了两道门槛，即通过考试取得资格和从业登记前需要进行实践考核。土地估价师在跨入资格门槛后到从业，还需要有一个学习的过程，所以报考的条件可以放宽一点。
　　三是考试制度的改革强化了以人为本、服务优先的理念。改革后，采取了报考人员自由选择报考科目的种类和数目方式，并且各科考试成绩在三个连续考试年度内都有效，改变了原来每年必须报考全部科目且全部一次通过的规定。报考人员既可以根据自己对知识的掌握程度合理安排时间，减少投入，也可以减少考生的压力，提高了报考科目的通过率，对考生来说当然是一件人性化的大好事。改革后考试制度的很多方面都体现了为考生服务的理念，比如网上报名、实践考核网上申报、简化程序等，都是在改革之后才开始做的，而且现在越做越好。
　　实践考核迈出土地评估行业与国际接轨的关键一步
　　问：实践考核制度在我国估价行业还是第一次，这一点对于提高土地估价师队伍素质和能力具有非常积极的意义，您可否进一步阐明一下？
　　答：实践考核制度的采用在我国现有各种评估行业中确实是第一次，是一种新尝试，这种尝试迈出了土地评估行业与国际接轨的关键一步。我们在制度设计阶段曾做过认真的调研，它与国际上的通行做法并不冲突，是借鉴基础上的中国特色创新，实践证明是行之有效的。
　　对于土地估价师考试来说，改革后实际上把估价人员的选拔分为了两个阶段。按照新办法规定，取得土地估价师资格后，如果想在土地估价机构执业，需要通过实践考核并进行执业登记后方可。从现在的情况看，大多数没有实践经验的考生都要在获得资格两年之后才能够申请实践考核，这可以看作是对土地估价师资格闭卷知识考试的一个延续和补充。
　　实践考核强调的主要是土地估价师的实战水平和综合素质。由于土地估价是一门专业性很强的职业，属于理论与实践紧密结合的行业，对于刚取得资格证书的新人，客观上需要一个磨练环境和时段。
　　通过参加继续教育和“师傅带徒弟”式的言传身教经历，掌握扎实的业务技能，达到“出师”的水准。如果对市场、对政策、对行业的规范等缺乏基本的了解，只靠书本理论，是很难胜任工作的。实践考核制度设计打破了“一考定终身”的传统做法，在理论与实际操作间构建起有机联系，有效防范彼此相互脱节情况的发生。几年的实践考核工作证明了这一点。
　　实践考核还有一个重要的意义就是，除了专业，还建立了土地估价师的职业概念。土地估价成为一种职业，实践考核通过后进行执业登记，标志着你可以以此为业了，这是很不一样的感觉。有了职业荣誉感，估价师会更加努力，更加珍惜这个资格和这份工作。实践考核中我们发现，一些参加考核的估价师能力很强，不仅文字水平高，而且在与人交往、沟通方面也颇具能力，这正是土地估价行业需要的真正职业型人才。
　　48号令为中国土地估价行业的可持续发展拓展空间
　　问：今年9月26日，国土资源部下发了《关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》（国土资源部令第48号），允许香港和澳门永久性居民参加内地土地估价师资格考试，这一决定对全国土地估价行业有什么样的意义和影响？目前，考试有关具体规定的制订进展如何？
　　答：国土资源部决定在35号令中增加允许香港和澳门永久性居民参加内地土地估价师资格考试的条款，旨在适应深化三地经济贸易合作的需求，落实经国务院批准签署的内地与香港、澳门《关于建立更紧密经贸关系的安排（补充协议七）》。这一决定对土地估价行业的发展具有非常积极的意义和深远影响。
　　在CEPA补充协议七的框架内，为内地与港澳永久性居民提供了潜在的就业机会，为三地同行从现在起进一步加强相互学习、相互借鉴提供了保障，更为整个中国土地估价行业的可持续发展拓展了空间。
　　实际上，目前港澳和内地间都有不少土地或不动产估价方面的业务需求，但尚未形成一个特别畅通的解决方式或渠道，使三地土地评估专业人员能够共享商机，促进市场主体增加交易机会，降低交易成本，实现共赢局面。考试开放之后，土地估价师从业的潜在范围会扩展，相关问题可能会得到更简便的处理和解决。从这一点上看，对于内地土地估价行业发展是有很好的作用的。另一方面，香港的估价行业发展历史较长，国际化程度较高，应该说已经很成熟，放开考试有利于三地间深化交流，使内地土地估价师可以更方便地靠近甚至直接感触到国际评估最新前沿的动态。对于内地土地估价行业的长远发展也很有利。允许港澳永久性居民参加土地估价师资格考试，可以引进一些更专业的人才进入本行业。预计未来参加考试的将不仅仅是新毕业的年轻人，实际可能还会有一些正在从业的专业人员，如果这些专业人士通过考试后能够加入到土地估价行业来，在其自身实现专业价值，事业有所发展的同时，也为行业带来先进的理论、理念和管理经验，对全行业也是有积极作用的。
　　开放考试有关具体规定的制订工作目前仍在进行中，初步的设想已在一定范围内征求过意见，包括香港方面专家的意见。下一步将在此基础上加快制订工作进程，争取尽快确定后公布实施。
　　将考试制度与相关培训、教育有机地结合起来
　　问：土地估价师考试、队伍建设在今后的发展中，应该注意哪些问题？有哪些设想？
　　答：土地估价师资格考试已经走向一个相对稳定发展的阶段，下一步的主要任务是在继续抓好现行规章制度落实的基础上，进一步完善制度建设。考试涉及公平的问题，所以制度建设非常重要，应当公开透明的环节和内容要坚决公开，涉密的还要切实搞好保密工作，这都需要完善制度来保障。和制度建设初期比，我们已经有了很大的进步，但完善的空间还很大。
　　另外，考试理念还需创新，这也很重要。现在还只是就考试论考试，突出的是考试的选拔功能，还没有把考试的教育培训功能显示出来。考试机制的主要目标实际上应该是培养、选拔人才的结合。对于一个行业，从某种意义上说，培养人才可能是更为重要的。现在主要强调了继续教育，但考前教育与培训也同样很重要的。探索将单纯的考试与相关培训、教育有机地结合起来，可能是我们未来改革和努力的方向。
　　就土地估价师队伍建设而言，有几个方面要引起重视。
　　一是要解决部分土地估价师专业知识基础较薄弱的问题。最近几年，越来越多的报考生源来自于相关专业，其专业知识的系统性普遍反映比较薄弱，可能影响未来行业的整体专业水平，这个问题需要通过一定的方法加以解决。
　　二是达到中上等专业水平的土地估价师数量偏少，多数土地估价师处于较低层次的专业水平，目前多限于按要求做估价报告，这就像一个社会的收入阶层一样，中等专业水平者不能占到大多数，其负面的后果是显而易见的。所以，队伍建设的重要任务是提高土地估价师队伍的整体专业水平。
　　土地估价师应该是一个多面手，多方面的土地专家，但是我们土地估价师的专业方向还很单一，分布也不均衡。绝大多数估价师还是只会进行估价，这严重影响了行业竞争能力。
　　在估价师队伍建设方面，需要更新理念，把考试和教育结合起来，发现、培养和选拔相结合，比如加强考试前的系统培养，对有意愿进入土地估价师行列的人士，要进行引导和基础知识系统性培养，帮助他们建立专业知识体系；而对于不愿学习提高的估价师，还应有退出机制。只有这样行业才能壮大，才能不断更新完善。
　　有条件的话，可以考虑建立全国土地估价师培训和教育体系，通过建立统一的标准、规范和规划，鼓励有条件、有积极性的地方协会，或者是培训机构加入这个体系，并先行做起来，待时机成熟时，再逐步完善成全国性质的体系。