特约主持人的话——把握土地市场脉搏

特约主持人：国土资源部土地利用司 关文荣

特约嘉宾：中国土地勘测规划院

副总工程师 姜栋

地价所所长 邹晓云

地价所副所长 赵松

博士 田彦军

硕士 马素华

硕士 刘光成

北京首佳房地产评估有限公司副总经理 聂燕军

地价是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要杠杆。在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。

随着社会经济的发展，地价处于不断的变化之中。只有对地价进行深入研究，才能够准确把握土地市场跳动的脉搏，充分了解地价的现状及其变化特征，研究地价调控的机制，把握土地市场变动的规律，为政府进行宏观经济决策提供参考。

1999年，国土资源部选择长春、上海、西安、成都、武汉、福州作为城市土地价格调查项目的试点城市。2000-2001年度，根据城市土地市场发达程度，城市地价管理工作基础状况及建立全国地价动态监测信息系统的需要等，选择北京、天津、重庆、沈阳、广州、哈尔滨、南京、太原、济南、郑州、兰州、长沙、杭州、昆明、石家庄、贵阳、南昌、乌鲁木齐、合肥、南宁、呼和浩特、西宁、海口、银川、拉萨、青岛、南通、深圳、惠州、宁波、大连 31个城市开展城市土地价格调查工作。

“城市土地价格调查项目”是国土资源大调查项目之一。目前，项目已经告一段落，取得了丰硕的成果。今天请来几位项目组的专家，围绕着地价这一核心问题，逐一向读者介绍。

变动中的规律

我国地价水平分布的特征线：

●沿海开放城市线

●京广、京哈铁路沿线及周边

●长江沿岸城市线

●西安至乌鲁木齐的西北线

主持人：通过对上述各城市(不包括上海和深圳)基准地价水平的统计分析，采用面积加权法，计算结果为，各城市的商业、住宅和工业用地的每平方米平均价格分别为1948元、1343 元和450元；商业、住宅和工业一级地平均价格与末级地平均价格比分别为10.6、7.0和3.3。各城市基准地价更新成果从总体上反映了我国城市土地价格分布及变化的特征与趋势。

赵松：通过分析各城市、各级别基准地价水平，反映出城市内部地价的变化主要具有以下特征：

基准地价在不同用途、不同级别土地中的差异呈现规律性变化。对于不同用途，在同一土地级别内商业用地地价高于住宅用地地价，而住宅用地地价高于工业用地地价。对于同一土地用途，一级地地价明显高于二级地地价，依此类推。

同一土地用途的地价在同一土地级别内具有接近性。位于同一土地级别内的土地价格不可能全部相同，但级别内土地质量的一致性，导致地价存在接近性，而且土地级别范围越小，地价的接近性越高。

不同土地级别的地价不具连续性。地价与土地质量具有相关性，土地质量的分值可能是连续的，但地价不是连续的，即使在同一土地级别内，地价只是若干独立分布的点，不会形成连续的区间。不同土地级别更是这样，即一级地的地价与二级地的地价没有连续性。

地价与城市发展模式基本一致。

邹晓云：城市间地价分布规律也很明显。从各城市之间的地价变化来看，具有以下特征。首先地价具有明显的地域性，与当地城市经济发展状况、市场需求、交通条件等显著相关；同时受不同城市发展模式的影响。本次基准地价更新成果及各城市地价水平的调研和分析表明，我国主要城市的地价分布具有以下空间特征。

首先我国城市地价水平呈东高西低、南高北低的整体变化趋势。第一阶段城市土地价格调查中，除上海、深圳两市未提交成果外，其余35个城市基本涵盖了我国的直辖市和各省会城市及计划单列市。通过对这些城市土地价格的比较，可以将城市地价水平按由高到低划分为四个区域，四个区域从东到西呈阶梯状分布。地价最高区包括广东省、北京市、重庆市、浙江省、江苏省、福建省、山东省的胶东半岛地区、辽宁省辽东半岛等地区；地价次高区包括四川省、安徽省、江西省、湖北省、湖南省、海南省、山东省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、天津市；地价较低区包括广西壮族自治区、云南省、贵州省、河北省、河南省；地价最低区包括西藏自治区、陕西省、山西省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、甘肃省、青海省、新疆维吾尔自治区。

在同一地价水平区域内，地价水平并非绝对平均，不同等别的城市，其地价水平有所差异，同一等别的城市，由于城市类型、地理及经济区位的不同，导致其平均地价水平不同。而且各地价区域之间，地价不一定是连续渐变的，地价变化幅度不是连续封闭的空间。甚至在空间上可能有部分省市地价呈现离散分布，但总的来说，东高西低、南高北低的趋势是存在的。

其次，我国大中城市地价水平具有明显的集聚分布特点。一方面在我国的主要特征线附近(河流、铁道、高速公路等线路)，地价具有接近性，分布呈集聚的特征；另一方面，以特征线为中心，距离特征线越远，地价分布受特征线的影响就越小。

整体分析表明，我国地价水平分布存在较为明显的特征线：

一是沿海开放城市线，主要包括珠海、深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，这些城市的地价具有相同的特点。基本遵循着南高北低的变化趋势。这条特征线表明了沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。二是长江沿岸城市线，沿线主要有南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点。三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。四是西安至乌鲁木齐的西北线，主要有西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等城市。西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。西安市在这条特征线上所占的位置尤为重要，地价水平最高，西宁市的地价较低，甚至低于乌鲁木齐市。

此外，我国城市地价分布具有区域控制点的分布特征。在一定地域内，一般也存在一个或几个地价明显较高的城市，形成地价特征点，其周边城市的地价则明显低于地价特征点城市。

马素华：从全国情况分析，可以从宏观上将地价水平分成三个特征层面。第一层面由全国性特征点构成，主要有北京和广州，这两个城市的地价为全国最高水平，如其最高级别商业基准地价在每平方米1万元以上。在这一层面的特征点可以辐射到全国范围，影响比较大。第二层面为地区性特征点构成。华南地区有福州、厦门等特征点，华东地区有南京、杭州、济南等城市；华中地区特征点有武汉、长沙等城市，华北地区特征点有天津、石家庄等城市，东北地区特征点有大连、沈阳等城市，西北地区特征点有西安等城市，西南地区特征点有重庆、成都等城市。这一层面的城市在全国经济发展水平上处于区域性前沿，地价水平在所属区域处于控制性层面。第三层面一般由省、自治区特征点构成。一般以省会城市或计划单列市为特征点，其地价水平一般明显高于省内其他城市，而且差异很大。

地价还具有随时间变化的趋势。分析地价随时间的变化趋势，大多数城市上一轮基准地价完成于1994年或1995年，之后，部分城市根据实际情况进行了相应的调整。本次的基准地价同上次的成果相比，大部分城市的地价数值有所升高，这反映了地价逐步上升的趋势。但由于各城市两次基准地价的内涵不统一，难以进行严格意义上的地价比较。

重在应用

●建立地价预警机制

●为政府决策提供科学依据

●为土地市场宏观调控服务

主持人：各城市在土地价格调查工作中，除按国家统一要求完成工作外，还纷纷开展成果的应用研究，为成果的推广和应用奠定了基础。请各位专家谈一谈城市土地价格调查成果的主要应用领域及作用。

姜栋：土地级别主要反映城市内部土地质量和利用效益的差异，可为城市规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据，进而达到合理配置城市土地，最大限度地发挥土地的经济、社会、环境综合效益。根据土地级别，地方政府可引导土地在各类企业单位间的合理分配，并尽可能提高优等土地的利用效率。城市规划部门可利用土地定级成果，科学安排城市各功能用地结构，减少不合理用地的现象。此外，土地级别成果可为新增建设用地有偿使用费的征收，确定土地使用税标准等工作提供重要依据。

运用基准地价成果进行土地资产核算，效益显著。基准地价为企业清产核资和改制中土地资产量的确定提供了依据。长期以来，我国绝大多数企、事业单位靠行政划拨方式无偿取得土地使用权，企业账面资产中。不包括土地资产部分，有的也只有当时的征地费，难以反映土地资产的现值。为正确反映企业土地资产量现值，从而科学衡量企业的经营管理水平和发挥土地资产的效益，必须依据地价标准对企业资产和股份制企业中的土地资产进行核实，合理反映企业土地资产状况，有效实现国家土地所有权收益，建立公平的竞争环境。如郑州市土地资产核算总量约为1518亿元。南京市自1990年企业股份制改造等过程中，运用基准地价成果，量化土地资产，至今确认和处置中涉及土地资产达60亿元。

此外，以基准地价成果作为确定、审核土地出让底价的依据，提高了出让土地工作的透明度，增加了审核的可操作性。如南京市通过对基准地价内涵的分析和构成进行分解，在调查不同级别、不同区段拆迁费用等的基础上，量化政府的土地收益，确定了各级别土地出让金控制幅度和修整体系，力争做到效率优先，兼顾公平。杭州市青春路两侧土地的出让，由于按基准地价制定的宗地出让底价与地产市场行情比较接近，促使招标一举成功，为政府筹资两亿多元。

马素华：在土地市场的实际运行中，具体宗地地价应用最为广泛。基准地价系数修正法为宗地地价的评估提供较为简便、快捷的技术途径。该法以替代原则为基本原理，以定级估价结果为基准，依据宗地地价修正体系，通过指标的比较及修正，测算宗地地价。目前，基准地价系统修正法在我国地价评估中得到广泛的应用。

通过地价动态监测，进行城市地价的空间和时间分析，总结地价随空间和时间的变化规律，从而进行地价预测、土地市场分析。建立地价预警机制，为政府决策提供科学依据，为土地市场宏观调控服务。通过对地价监测资料、地价管理和调控措施的分析，使管理者全面、及时地掌握地价趋势与地产市场动态，从而制定科学可行的地价政策。

地价公开是许多国家完善地价管理的法定制度。公布基准地价既有利于增加政府办事透明度，发挥政府对地价的调控和指导作用，同时便于投资者了解土地质量和价格水平，选择适宜的投资方向和地点。此外，基准地价及其公布内容经有关部门批示后，可利用互联网资源与工具，逐步实现土地定级、基准地价成果及有关资料的网上查询，实现社会化服务。

赵松：有关城市在总结本城市特点及经验的基础上，对成果的应用提出了宝贵建议，如：

实行基准地价定期公布制度。及时公布基准地价成果，有利于增强地价管理的透明度，发挥基准地价对引导土地市场健康发育和地产市场价格合理形成的积极作用。建立基准地价及地价指数的定期公布制度不仅是各级土地管理部门规范土地市场的手段之一，同时也为广大社会及其他有关部门提供科学的决策依据。

实施基准地价动态更新制度。基准地价反映了土地市场现状水平，是土地供求关系、区域经济发展水平、城市建设及规划调整、物价指数等多方面影响作用的结果。随着各影响因素的变化，基准地价成果呈现较强的动态性。建立基准地价动态更新制度是地价成果现势性、科学性、实用性的有力保障。目前，建立基准地价更新制度已得到政府和社会各界的共识，基准地价动态更新将成为各城市土地管理部门的一项日常工作。

重视土地交易价格申报登记制度的建设。凡发生土地交易行为的，必须结合土地登记进行土地交易价格申报。土地管理部门根据基准地价和标定地价标准对申报人的申报价格进行审核、登记，当申报地价低于标定地价时，应报请政府决定是否行使政府优先购买权。通过土地登记和交易价格申报，配合土地税费的征收及优先购买权的行使，可以达到防止隐瞒价格和保持土地市场稳定运行的目的。

建立资料保管与使用制度。土地定级和基准地价评估工作要求对多个政府管理部门进行相关资料调查、样点调查，其内容涉及到政府文件、档案资料、统计资料、图表资料等，信息量巨大，因此，应制定完善的资料数据的存档管理、使用制度，满足资料管理的安全性、数据更新的便捷性。

为相关部门提供有偿信息咨询服务。将基准地价成果汇编，通过多种渠道为社会提供信息咨询服务，例如：为税务部门征收土地使用税提供基础资料，为开发商提供地价及政策方面的信息咨询，还可以通过互联网进行网上查询。在国土资源部的统一组织下，在全国各大城间完善网络系统，实现地价信息的共享。

从地价看经济全局

●地价变化与国民经济发展之间具有明显的相关性

●经济增长速度与地价指数有着间接的正相关

主持人：尽管地价受到土地供给与土地需求相互作用的影响，而且最终决定于土地供给的相对满足程度，但是，在我国，城镇土地均为国有，政府作为土地市场中唯一主体，为了保持土地市场与宏观经济的同步发展，往往通过制定一系列的土地政策对土地市场进行宏观调控。

市场经济条件下，市场自发调控的目标往往是以地价最大化和利润最大化为目标；而政府调控则不应以地价最大化为目标，而应以保持和稳定土地市场、促进土地集约利用、保护耕地、协调地价与城市经济的发展为目标。加强政府调控并非违背市场经济规律，相反，政府调控应在遵循地价变化规律的基础上，发挥调控的主动性，使土地市场稳定发展的同时，能够最大限度地使土地资产保值增值。因此，确切地说，在现阶段，我国地价调控的主要方法应是在遵循地价变化规律的基础上，通过政府调控实现地价管理的目标。

邹晓云：研究地价问题，就要对地价与经济发展之间的关系进行分析，这就像从“晴雨表”读懂天气情况一样。

首先，地价变化与国民经济发展之间具有明显的相关性，地价在受到经济发展的影响后，其反映最为敏感，也最为深刻。经济发展促进对土地需求增加，从而导致地价抬起。同时，历史资料表明，地价的变化周期与经济发展周期基本一致，而且一般情况下，地价的变化幅度较经济增长率的变化幅度大。

其次，城市土地价格受固定资产投资的影响更为直接，一般而言，固定资产投资的10％ -15％为房地产投资。

第三，房地产价格在很大程度上依托于居民购买力水平的高低，即建立在居民购买能力的基础之上，地价作为房地产市场中重要的表征指标，同样受到购买力水平高低的影响。2001 年，监测范围内地价水平与人均可支配收入曲线呈一致趋势。

田彦军：地价与房地产市场之间的关系密切。

先看地价与房屋市场之间的关系。由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，一般而言，地价相关指数中，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。

2001年部分城市地价的高低与房地产开发投资关系中，二者之间同样显示出很高的相关性，一方面，地价水平受房地产投资力度的拉动而抬升，另一方面，房地产投资额度也受地价水平高低制约。

再看地价与土地市场之间的关系。土地的稀缺性形成了市场上的供不应求，因此土地价格从总体上应呈上升趋势。但是，由于土地自然位置的固定性，土地供求关系呈现地域性的特点。即在一些地方会出现土地供过于求，价格偏低；在另一些地方则供不应求，土地价格偏高。即影响土地价格的市场供求关系还受其自然地理位置及其区域经济政策的影响。

刘光成：我谈谈地价与土地供应与需求关系的相关性。宏观上，就土地市场的整体而言，土地的供给是缺乏弹性的。但在现实生活中，由于存在大量闲置或粗放利用的土地，以及国家为建设需要而征用的农村集体土地，土地的供给在一定意义下是可调节的。因此，地价作为土地需求与土地供给之间的一个相对平衡点，往往受到土地供给的影响，而且，地价最终决定于区域内土地供给的满足程度。

需求量(有效需求)和需求方向(用地类型和利用方向)是土地市场中土地需求的两个方面，土地的价格直接受到土地需求的影响。就土地需求本身而言，由于土地位置的固定性，对土地的需求具有不可替代性，一方面，因经济发展水平的不同，一个城市的土地需求总量不同，另一方面，即使是同一位置的相邻土地，其条件也可能因宗地个别因素或周围因素的不同而相差甚远。因此，对土地的需求会因土地本身的区位条件而异，即有可能对某个区域的土地甚至某宗地需求很大，而对其他区域的宗地需求不大，即在同一城市内部，由于土地区位条件差异，需求不同，最终导致了土地价格的巨大差异。

主持人：综上分析，经济增长速度与地价指数有着间接的正相关。影响一个城市总体地价水平及变化最根本的是市场供需状况，且主要是需求状况。当一个城市土地需求一定时，土地区位条件决定了城市内部土地供需的空间分配。而影响市场需求的基本因素是城市的经济水平。经济水平的提高，促进社会对住房及各类商品的需求，从而提高商品供应者投资供应商品的场所，促进对土地的需求，所以，城市的经济水平是决定地价整体水平及变化的基本因素。

北京近年地价变化趋势

●与环线关系较密切，由内而外，价位逐渐降低

●其中南北差异尤为明显

●北高南低、东高西低、城区高郊区低

●有几个地价偏高地区

主持人：北京市作为我国的首都，其地价有其特殊性，也很受人们的关注。聂燕军先生，请你谈一谈北京地价的特征。

聂燕军：北京地价从大的区位来看有三个特点，一是与环线关系较密切，由内而外，价位逐渐降低，二是存在着北高南低、东高西低、城区高郊区低的现象，其中南北差异尤为明显，一般北三环与南二环价位相似，北四环较南三环价位还偏高，三是与周围地价相比，明显有几个地价偏高地区，如亚运村地区、中关村大街两侧、三里屯地区。这是京城近年来形成地价格局的重要特征。京城东部要建设大型的中央商务区，CBD区域及其周边不能建普通住宅，而CBD又紧连燕莎商圈，从而将这一地区的房价地价抬高。北部地区处于北京的上风上水，北京奥运主场馆已确定北城，这使很多开发商把大量资金注入到这里，奥运概念将使北城地价继续攀升，虽然南城交通日益发达，市政建设不断完善，环境质量不断提高，地价巨大的增值潜力已逐步显现，但南部地区与北部相比房价地价还是要低许多。由于京城百姓的传统观念和居住习惯，认为越靠近市中心，市政基础设施越完备，这使得城区地价高于近郊地价、内环地区地价高于外环地区地价的现实将在近几年内不会改变。

北京地价从时间上来看，从1999年-2002年各级别各用途的地价水平升中有降、降中有升，由于北京市公开的地价是毛地价，即政府收取的地价款部分，一般占熟地价的20％-50 ％，通过对北京市毛地价比较可看出各级用途地价的变化趋势。

主持人：能否以商业用地和住宅用地的情况说明一下这种趋势呢?

聂燕军：商业地价变化趋势为：一级地地价总趋势为上升，其中2001年达到最高，之后有下滑趋势，降幅明显；二级地地价从1999年-2000年呈现下滑趋势，2000年之后呈现上升趋势，升幅明显；三级地地价总趋势为上升，其中2001年达到最高，之后又下滑，升降幅度均较大；四级地地价总趋势为上升，2001年后稍有下滑，降幅不明显；五级地地价总趋势为上升，其中上升到2001年达到最高，之后有下滑趋势；六级地地价1999年-2000年呈现下滑趋势，2000年后保持稳定上升。

住宅地价变化趋势为：住宅用地的供应从地级上看，呈现明显的“枣核形”分布，主要供应量集中于三级至七级，总体来看，1999年-2002年住宅用地地价比较稳定，其中：三级地地价从1999年-2000年涨幅相对明显，2000年-2002年呈小幅上扬趋势；四级地地价从1999 年-2001年持续上升，至2002年略有下降趋势；五级地地价从1999年到2001年走势平稳，至2002年略有上升；六级地地价从1999年-2000年降幅相对较大，2000年至2002年价格趋于平稳；七级地地价从1999年-2002年始终呈现下降趋势，且降幅较为明显；八级地地价从 1999年-2000年降幅较大，2000年-2002年价格趋于平稳。