自去年７月１日我国实行经营性土地必须拍卖、招标或挂牌交易，不准协议出让政策以来，对规范房地产市场，防止腐败具有重要作用。但是，随着房地产热的有增无减，一些地方“圈地潮”的愈演愈烈，有专家质疑这种因为异常竞争带来的脱离经济法律的价格，如果形成气候，难免会包含泡沫成分。

　　在前不久第四届中国“住交会”市长论坛上，中国社会科学院研究员刘维新指出，在拍卖市场中的盲目性和跟风心理应引起注意。“拍卖市场虽然是一个愿打，一个愿挨，但在盲目和跟风心理过程中也会脱离经济学的基本规律。尤其是国企，有时不考虑投入产出效益，风险也不是自己承担，就敢跟风竞价。”

　　政府要抑制炒作和投机

　　刘维新举出的例子是杭州西湖边上一块土地每亩拍出１８００万元的天价，每平方米折合２．７万元。他说，这种脱离经济规律实际的价格如形成气候就难免会包含泡沫，而且地价无节制攀高，从长远看对地方经济发展不利。

　　从理论上讲，土地收购储备制度的建立，是土地使用制度深化改革的必然结果，也是城市经济发展，城市化进程加快的客观要求。刘维新认为，土地收购储备制度引发的第一个变化就是地价、房价的上升，那些实施土地收购储备制度较好的城市，如杭州、上海、青岛等都是经济较为发达、市场经济比较发展的城市。杭州商品房价格从１９９７年８月实行土地收购储备之前的２７００元／平方米，增至２００１年度的５０００元／平方米，这是有效需求增大的结果，而不能归咎于土地收购储备制度。“当然，个别城市也有炒作成分，政府要注意抑制炒作和投机。”

　　刘维新称，中国大约有３万家房地产企业，能达到一级资质的仅２００多家，不足１％，土地储备制度和经营性用地必须挂牌拍卖，以加速行业“大洗牌”，对实行规模产业化及参与国际资本游戏都是有利的。

　　土地储备不立法易出问题

　　土地储备制度最早起源于２０世纪８０年代初的香港，１９９６年，上海成立第一家土地收购储备机构。１９９７年８月，杭州也成立了土地储备中心，在１９９９年的“全国集约用地市场研讨会”上，杭州的经验被广泛推广。２００１年４月３０日，国务院出台《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，经过几年发展和运作，目前已有近１０００个市县成立了土地储备机构。

　　从“经营城市”的角度看，建立土地储备制度是十分必要的，因为“经营城市”的核心是土地资本。在市场经济体制下，城市建设引入市场机制把市场经济中的经营意识、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，这种城市建设中的市场化，即是“经营城市”，其内涵就是把构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地资源）、人力作用资本（如道路、桥梁等基础设施）及其相关的延伸个别成本（如广场、街道的冠名权）等进行集聚、重组和经营，从中获取收益，再将这笔收益投入到城市建设的新项目中去，走“以城建城”、“以城养城”的新路子。从这几年来的实践看，建立土地收购储备制度，不论是从增强地产市场的宏观调控能力、筹集城市建设资金，还是从创造城市总体规划实施的条件看，效果都是不言而喻的。

　　但是，刘维新指出，中国的土地收购储备制度至今尚未立法，已经实施的土地法规如《土地管理法》、《城市房地产管理法》都没有这方面的条款，这很容易出问题。

　　参加这次市长论坛的综合开发研究院（中国深圳）研究员李津逵更严肃地警告，如果土地储备制度无法可依，监管不力，中国将可能重演当年大批税官纷纷“落马”的悲剧——依法治税是保护税务局长，依法治地是保护市长。

　　“依法治地是保护市长”

　　中国土地使用制度改革和国有企业改革有机结合，盘活了上千亿元的土地资产，目前正以巨大的经济动力有力地支持国有企业的改革和发展。据国土资源部不完全统计，１９９６年至２００１年度，原国家土地局、国土资源部直接为２４０多家国有改制企业处置土地资产９．７万多宗，涉及面积１７．４２万多公顷，显化土地资产１６００亿元。

　　但是，对城市经济颇有研究、著有《城市经营十大抉择》等专著的李津逵指出，中国每年国有土地收益流失近１００亿元。以沈阳为例，前几年批租土地３３００万平方米，其中１８００万平方米是无偿划拨，１５００万平方米是有偿转让，收到的转让金总共才７０００万元。

　　李津逵称，由于土地储备机制是一项全新的机制，建立土地储备机制所引起的利益和权力的调整是深层次的，在工作开展过程中已碰到诸多难题，暴露出一些问题，这些问题归纳起来有四个方面：土地收购储备立法滞后、土地立法体系待建立；原土地使用者的利益得不到有效保障；土地储备运作资金来源单一；政府职能部门缺乏协调。

　　土地市场是一项高度复杂的系统，立法和执法的滞后不难理解，但是，联想到１９９４年税收体制改革前各地乱批减免税，收人情税的情况，害了不少的干部，可见法治才是保护干部的。依法治税是保护税务局长，依法治地是保护市长。

要防止对银行和政府“透支”

　　进行土地收购储备，一般的做法是实行土地基金制度——由政府拨付一定量的起步资金，大量的资金先靠银行借贷，收益后逐步加大自有资金，最后，形成全部政府基金。因为土地储备是垄断经营、拍卖出让，有极高的收益，从已实行土地储备制度的城市看，专业银行有很高的积极性。但是，这种单一的资金来源渠道，虽然满足当前土地储备的需要，却未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大的风险。

　　李津逵说，土地统一收购政策落实后，客观上要求政府对需盘活的土地实施敞开收购，如果单靠银行贷款，不仅难以满足土地敞开收购对资金的需求，而且可能导致收购土地的运作成本大幅增加，甚至出现土地出让收益低于土地储备成本，入不敷出。而由于资金不足等原因，使土地储备量较小，储备时间比较短，有些城市的储备机构甚至有意控制“吃进”的土地数量，量小、期限短，土地储备制度的优势就难以充分发挥。

　　李津逵认为，在这方面可以借鉴香港经验，从而使土地经营最终进入一个良性循环过程，避免对银行、对政府构成“透支”。他呼吁政府职能部门尽快转变观念和进行必要改革，形成一个相互支持、协同运作的工作机制。