地价修订为市场发展清障
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- 时间：2003/1/7 9:45:53
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重新修订基准地价是否会影响房价？对房地产市场究竟有怎样的影响？开发商怎么看此次基准地价的修订？带着这些问题，笔者采访了部分房地产开发商和相关专家。
地价调整势在必行
采访中，开发商均肯定了基准地价的调整对市场的意义。今典集团董事长张宝全认为，“重新修订基准地价是一件好事。城市在开发经营过程中，城市间区域功能发生了变化。上一次制定基准地价是在1993年，在这近10年的时间里，北京发生了很大的变化，1997、1998年开始，北京房地产市场有了迅猛发展，城市区域功能随之发生了巨大变化，很多地方从农村成为城市，从农业、工业用地变为商业、居住用地。比如亦庄，亦庄原来是农村，但在近几年的城市经营、市场经营中得到了迅速发展，如今已经成为一个小城镇，也就说亦庄这块土地在市场的功能发生了变化，地价自然要有所改变。再比如城铁的出现，使原来离市中心１小时的路缩短为半小时，距离的改变就会带来功能上的改变，从而会导致土地价格上的变化。这些变化如果在地价上没有得到反映是不正常的。”
SOHO中国董事长潘石屹也表示，修订基准地价是适应市场的行为，从1993年到2002年间隔时间太长，市场的发展很快，今后三年一调是很正确的，如果间隔时间太长，就不足以正确反映市场。
圈地导致地价上涨？
对此次调整，北京市国土资源和房屋管理局的官员表示是大势所趋，出于对市场实际情况的考虑。但开发商也表示了不同的意见。潘石屹认为，目前不少开发商盲目圈地导致的虚假需求对此有一定影响。
据潘石屹分析，目前中国处于通货紧缩状态，3到5年内不会改变，几乎所有的商品价格都在下降，但地价上涨，逆势而动，不太合理。北京市统计局发布的数据表明，北京市整体房价呈下降趋势，来自房地局的数字也表明了同样的趋势。同时，建材装饰市场价格也在下降，而地价却在上涨。综合地价由三部分组成，基准地价又称土地出让金、拆迁补偿、综合配套，现在这三部分都在上涨，这与有些开发商大规模圈地不无关系。据说，现在国内规模最大的圈地面积达到22000亩，这种大规模圈地造成了一种虚假的市场需求，地价随之上涨，但这对房地产市场发展很不利，大大增加了开发风险，而且对中国经济发展也非常不利。
地价上涨不影响房价
地价普遍上涨是否会影响房价？无论开发商还是有关专家都肯定地说“不”。开发商普遍表示，基准地价在房价中所占比例并不大，此次调整的整体幅度也不大，所以也不会对北京房价产生太大的影响。潘石屹更是明确表示，在商品社会，商品价格的涨跌只与商品市场供求关系的变化有关，成本的变化不会影响价格。
据王志钢工作室的陆虎博士分析，北京房地产市场利润空间依然很大，而北京房地产市场又是一个可持续需求很旺盛的市场。在这种情况下，地价即使上调，但售价并不一定会上调。因为北京房价虚高、必须下降是一种很明显的趋势，开发商不可能逆市而上。
地价调整利于规范市场
此次基准地价调整，对开发商的影响远远大于对消费者的影响。陆虎指出，基准地价的调整将进一步挤压开发商的利润空间。一方面土地成本在上涨，另一方面市场趋于理性化、暴利时代在逐步走远，开发商要尽可能地获利，就必须加强成本控制，在工程管理、人力管理、营销管理、产品创新等方面规范化。在成本和销售两端市场的挤压下，一批无法适应市场需求的开发商将会被市场淘汰。
张宝全对此次调整更看重的是其对市场良性发展的指导意义，“此次调整对规范市场发展秩序，创建公平合理的环境有一定指导意义，也对开发商计算成本、正确进行市场预测有参考作用。”他指出，亦庄、CBD、中关村等地区增长速度较快，这与政府的大量投入有关。投入不一样，土地的价值就不一样，不调整就不会使市场有公平公正的环境。因为同样是8类地，同样大小的面积，在亦庄和在别的郊区价值有很大差异的。调整基准地价，会使土地交易中的土地评估有一个比较准确的参考，从而使土地能符合其市场价值。
