2005年第一季度城市地价动态监测报告

 

 

一、全国城市地价水平及变化情况

根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果的分析，2005年第一季度我国主要城市地价状况如下：

（一）总体情况

2005年第一季度全国主要城市地价总体水平为1212元／平方米，与2004年第四季度末比，增长率为1.21%。2004年第一季度全国主要城市地价总体水平为1145元／平方米，增长率为1.39%，同期相比，2005年第一季度平均地价增幅下降0.18个百分点。2005年第一季度商业、居住、工业地价水平分别为2006元／平方米、1184元／平方米和482元／平方米，增长率分别为0.91%、1.58%和0.19%。2004年第一季度商业、居住、工业地价水平分别为1891元／平方米、1097元／平方米和473元／平方米，增长率分别为1.44%、2.51%和0.22%，同期相比，2005年第一季度商业、居住、工业地价增幅分别下降0.53、0.93、0.03个百分点（见图1）。

图1  全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%）

（二）全国分区情况

与2004年第四季度末比，2005年第一季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1309元／平方米、1066元／平方米、1645元／平方米、1171元／平方米、1239元／平方米和780元／平方米，增长率分别为0.71%、1.01%、1.49%、0.83%、2.64%和0.38%。

与2004年第一季度同期相比，2005年第一季度全国各区域城市除西南区增速上升，同比提高0.63个百分点外，其它区域则增速放慢，同比增幅分别下降为：华北区0.10个百分点，东北区0.38个百分点，东南区0.49个百分点，中南区0.48个百分点，西北区0.34个百分点（见图2）。

          图2  全国各区域城市地价增长率季度同期水平比较（%）

 

（三）长江三角洲、珠江三角洲、京津两市等重点区域情况

长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为2019元／平方米、1425元／平方米和2019元／平方米。与2004年第四季度末比，增长率分别为2.37%、0.93%和0.50%。长江三角洲地区仍维持较高的增长率（见图3）。

图3  全国重点区域城市地价增长率季度同期水平比较（%）

 

与2004年第一季度同期相比，2005年第一季度长江三角洲、珠江三角洲、京津两市增幅均有所上升，同比增幅分别为0.04、0.53和0.08个百分点。

（四）各有关城市情况

2005年第一季度除个别城市外，全国主要城市地价增长率水平都在0～1.50%,地价涨幅平稳，各主要城市地价增幅及平均地价水平见附表1。

    2004年商品住宅涨幅较高的北京、上海、杭州、广州等城市，本季度地价变化水平差异较大，2005年第一季度上海地价总体增长率高达5.20%，广州为1.55%，而北京、杭州则变化平稳，均低于1.00%。与去年同期相比，上海、广州同比增长3.22、1.11个百分点，北京基本保持不变，杭州则大幅回落，下降3.07个百分点。

二、监测结果分析

（一）地价总体水平略有提高，增幅继续减小

2005年第一季度全国城市地价总体水平为1212元／平方米，增长率为1.21%，与上个季度相同，低于2004年同期水平0.18个百分点，各类用途地价增速均有所放缓（见图4）。地价增长幅度总体呈回落态势，在宏观调控政策的影响下，地价逐步呈现理性反应，回归到平稳增长的水平。

          

图4 全国城市总体地价增长率比较（%）

 

（二）居住用地价格增速进一步放缓，但增幅仍高于商业用地和工业用地

2005年第一季度各类用地地价平均增长率均低于2003、2004年同期水平，也低于前四季度平均水平，增速进一步放缓（见图5）。但居住地价增幅仍高于商业地价和工业地价增幅，反映了商品住宅开发对土地的需求较大。特别是在一些住房价格上涨较大的城市，如上海、杭州、广州等，这一现象更加明显。

图5  全国城市分用途平均地价增长率比较（%）

 

（三）部分城市地价变化异常，应采取措施加以调控

2005年第一季度，上海、西安、昆明等城市总体地价增幅分别为5.20%、6.00%、5.73%，上海、西安、呼和浩特、昆明、沈阳、哈尔滨、成都等城市居住用地价格增长率分别为6.53%、5.30%、4.98%、3.96%、3.00%、3.00%、2.13%，反映出这些城市的土地供需关系较为紧张；而呼和浩特、哈尔滨、合肥等城市的工业地价增幅分别为-5.42%、-1.00%、-0.94%，均为负增长，主要是由于城市“退二进三”，工业布局向城市外围调整所致，但同时也反映出这些城市在工业用地供应量上的不协调，供大于求，这一现象应当引起有关城市注意，要从土地供需数量平衡和结构优化上进一步加强调控力度。

三、2005年后三个季度地价水平预测

人多地少是我国的基本国情，土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。从土地区位看，在城市内部，城市中心区人口集中，拆迁成本进一步加大，存量土地的可供量日益减少。在当前住房需求快速增长的情况下，进一步加剧了房地产开发的土地供需矛盾，特别是在经济较发达地区的城市，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。

地价变化应与社会宏观经济发展趋势相适应，从近几年监测结果来看，全国总体地价水平和主要城市地价年度增幅基本上保持在5%左右，并没有出现大幅增长的局面。2005年是实现经济“软着陆”和全面兑现入世承诺的关键一年，根据国家统计局数据和亚行推算，今年GDP增长8.5%左右，固定资产投资增速将较2004年有所放缓，但仍将维持在约20%的高位，宏观经济形势持续向好。为加强对房地产市场的调控，稳定住房价格，今年初，国务院有关部门开始出台土地、金融、财税等一系列政策措施，国家宏观调控政策将在稳定地价方面发挥积极有效的作用。

总体来看，随着土地市场整顿措施的进一步到位，土地供应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开，预计在本年度城市地价水平不会出现大幅度上涨态势，且将保持或略低于2004年度的同比增幅水平。
附表1

2005年第一季度各主要城市分用途地价水平及地价增长率