一、评估目的

目的是为该地块抵押贷款提供依据。

二、评估原则（略）

按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。

三、评估基准日

一九九九年三月三十日。

四、评估依据（略）

五、评估方法

基准地价法为主，土地成本逼近法为辅，获取评估价值。

六、评估说明

1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权，不包含地上建筑物和在建工程。

2、实例为技术报告。

（二）土地使用权评估

１、基准地价修正法

（１）、数据取值

评估地块面积：按委托方提供《国有土地使用证》共八本（见附件）：

《国有土地使用证》编号 地块面积 备注

郊国用（９５）字第 0049 号 29292.4 老证

XX国用 (1999) 字第 4010026 号 373.7

XX国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6

XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6

XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5

XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0

XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3

XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5

XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8

合计： ２１４６６平方米

区段：根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表（１９９８年）该地块在：XX北路－XXXX路－二环西路－XXXX边－XXXX北路范围内，属１２级区片。

参照基准地价均值为：４５３元 / 平方米。

土地使用年限：按委托方与XX市国土局签订的XX土合字（９４１４８）号《国有土地使用权出让合同》， 该地块土地使用年限为７０年，自１９９４年１２月

2 日起。截止评估期日止，地块已使用４年， 尚存土地使用年限６６年。

容积率：按上述合同附件《土地使用条件》， 主体建筑物的性质规定为住宅，附属建筑物为停车场， 建筑容积率为 0.786 ，建筑密度为 25

％，绿化比率为５１％。容积率与建筑密度联合修正系数为０。

评估期日：按委托方要求， 评估期日为１９９９年３月３０日。期日修正为 1 。

区域及个别条件：按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表（％）修正如下：

因素 修正系数％

距服务中心级距 1.20

交通便捷度 1.87

水电气综合保证率 1.34

公用服务设施完备度 0.67

环境质量状况 1.34

规划用途 0.80

宗地形状与面积 0.67

建筑朝向与采光 1.60

自然灾害危害程度 0.67

合计： 10.16

（２）、计算程序

评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、 容积率、期日、区域及个别条件修正确定。

评估宗地地价：

21466X453X66X(1 ＋ 10.16 ％ )/70 ＝ 10099948.28 元

＝ 1010.00 万元

评估宗地地价为 1010.00 万元。

２、成本逼近法

（１）、成本构成（以实际发生额为依据）

土地取得费：４００万元。（含土地补偿费、 附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。

土地开发费：

项目 金额：万元

土方工程 130

道路征用及平整 108.2

边坡修整 20.0

道路征地 25.20

挡土墙 274.68

供水设施 38.80

内排水 80.00
交通邮电设施配套费 25.20
用电增容 50.00
临时施工用电及供电工程施工费 10.00
合计： 762.08
税费：按 10 ％计算，即： 116.21 万元。包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、 营业税和契税等。
投资利息：按总投资额的 7.11 ％计算，开发期为４年。 （ 400 ＋ 762.08 ） X7.11 ％ X4/2 ＝ 165.25 万元
土地开发利润为１２％，
（ 400 ＋ 762.08 ）Ｘ１２％＝ 139.45 万元
土地出让金：据土地出让合同，出让金为 87.6 万元。
（２）、计算过程：
土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋土地开发利润＋土地出让金） X32.19/43.938
＝（ 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ） X32.19/43.938
＝ 1223.9 万元
土地评估价值＝ 1223.9X66/70 ＝ 1153.96 万元
３、确定地块评估价值
经评估，该地块评估价值为：
1010.00X60 ％ +1153.96X40 ％＝ 1067.58 万元 ＝ 405.6+533.834+40.5+112.73+87.6
＝ 1180.264 万元
　　 本实例是土地使用权价值评估报告之一，仅供参考。